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不動産の評価ってどうやって決めるのでしょうか?

不動産で相続税対策をする前に,ぜひ読んでおいてください。

相続税対策をしたとしても,相続をする際に不動産の評価方法でもめることが多いのです。相続税を計算するときは評価方法が定まっているのですが,不動産を分割する際の評価の仕方については法律で定まっていません。これが問題を複雑にしているのです。

例えば下関市内にある不動産があり,これを兄弟AとBが相続したとします。そして不動産をAが相続する代わりに,それに見合った金額をAがBに対して支払うことになったとしましょう。このときAが払うべき金額は,どうやって決まると思いますか?

答えはAとBが合意できた金額です。しかしAは,支払う金額を抑えるために不動産の評価をできるだけ低くしようとし,Bは受け取る金額を増やすために評価をできるだけ高くしようとします。その中で双方が少しずつ歩み寄りながら,金額を決めなければならないのです。

ですが,たたき台となる金額がなければ話は始まりません。そこで使われる数字は「固定資産税評価額」「路線価」「市場価格」あるいは「不動産鑑定」といったものになります。どの数字を使用するのかも,基本的には当事者の合意によって決まります。

この中で最も分かりやすいのが不動産鑑定士による鑑定です。客観性が高く双方納得しやすい方法ですが,鑑定費用が掛かってしまいます。そのため一般的には固定資産税評価額あるいは不動産会社の査定価格といった,手に入りやすい資料を基礎にして話し合うことが多いです。

当事務所も,資産価値が高く流動的な東京都内の不動産などについては鑑定を依頼することもあります。より客観的な数字を利用した方が,適切な場合があるからです。

不動産評価が難しいものの一つとしてアパートがあります。収益物件は将来にわたって収入が期待されているものですが,入居者を確保できなければ金融機関への返済や修理費といった負担がかさみます。いわゆる一括借り上げシステムを採用している所であっても,賃料の減額や修理費といった負担が発生する場合もあります。

ですからアパートの場合,将来の期待値をベースに不動産評価をせざるを得ないため,価格をはっきりさせることがとても難しいのです。相続税対策で複数のアパートを建てている場合には,アパートごとの価値も違います。誰しも新しく収益性のある物件が欲しいでしょうから,さらに相続人同士の争いになりやすいのです。

アパートを建てた方は,相続税対策をしたばっかりに相続のトラブルが生まれたということになりかねません。不安のある方はぜひ一度ご相談ください。

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