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不動産

家賃滞納に不良入居者大家さんは楽ではありません

強制執行で明渡をもとめるのは簡単ではありません。

大家さんにとって家賃滞納者というのは悩ましい問題です。家賃を滞納しているからといって大家さんが無断で鍵を取り替えることは違法とされています。大家さんとしては,「自分の不動産で相手が滞納しているのだから」と言いたくもなるかもしれませんができません。相手が話し合いで退去しないのであれば,訴訟を提起して強制執行をしなければなりません。

そもそも明渡の訴訟で勝訴するためには,半年くらいの家賃滞納が必要です。2ヶ月滞納したからすぐに明渡を求めるということはできません。賃貸借の場合には,借りている側として生活の居所ですからできるだけ保護しようという配慮があります。

そして判決がでれば判決に基づいて強制執行を求めていきます。強制執行とは執行官によって強制的に建物から退去してもらうことになります。

これが一般的な解説にはなりますが実際にやろうとするといろいろ悩むことがあります。

まずコストがかかるということです。訴訟を自分ですればいいのですが弁護士に依頼すれば弁護士費用がかかります。大家さんにとっては家賃も支払ってもらえずかつ弁護士費用もかかるとなればかなりの負担です。

さらに強制執行のさいには裁判所に支払う金額も用意しないといけません。数十万円から百万円を超えるときもあります。これは明渡の強制執行における引っ越し業者の費用などのために納める必要があります。最終的には家賃滞納者に請求できるのですが資力がないため回収的ないことが一般的です。つまり大家さんが負担することになります。

そしてコストだけの問題ではないときもあります。

例えば独居老人が暮らしていたとします。この場合には判決で勝訴としても過酷執行といって強制執行ができないときがあります。このまま強制的に退去させると路頭に迷ってしまうようなときには強制執行ができないのです。最近では賃借人の高齢化が進んでおり事務所の案件でもこれからさらに強制執行が難しくなるでしょう。

このようなリスクを考慮すれば,できるだけ訴訟に頼らずに話し合いで解決することが有効です。例えば家賃滞納分は免除するから退去してもらうなど一定の譲歩をすることで合意して解決するべきと考えます。

大家さんのなかには,「なぜ自分が譲歩しないといけないのか」と固執する人もいます。これについては論理的な回答などはありません。あえてあるとすれば早期の解決と経済的負担を軽減するためということになります。

いずれの問題も同じですが効果的に解決するためには譲歩する勇気も必要です。譲歩できない人ほど損をするということもあります。