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不動産

家賃滞納に不良入居者大家さんは楽ではありません

賃料をいつまでも滞納している人がいるのですが?

家主にとって,家賃の滞納は本当に頭の痛い問題ですよね。

私たち島田法律事務所は,家主のご依頼で建物明渡の事件にも関与してきました。そしていつも感じるのは,建物明渡にはコストが掛かるということです。

また,賃料滞納を理由とする賃貸借契約の解除は,大体半年くらい賃料の滞納があってできるものだとイメージしておいてください。

ですが,そもそも十分な資産がなくて賃料を滞納しているのですから,引っ越し費用や新たな住居をすぐに用意するのは難しいでしょう。滞納者が高齢だと,なおさら大変です。

話し合いではなかなか解決できず,その多くは訴訟を提起するものですが,当事務所では全体のコストを考慮して,和解で解決することが多いのです。和解では,相手方に任意に明渡してもらう代わりに,滞納している賃料の全部あるいは一部免除などを行います。

和解に応じない場合には,判決によって裁判所が判断をします。問題は,ここで家主が勝訴しても,当然には明渡しが実行されるわけではないということです。

相手方が明渡しに応じない場合,判決に基づいて「強制執行」をすることになりますが,別途裁判所に費用を納める必要があります。「勝訴すれば簡単に強制執行できる」というのは誤解です。強制執行にも費用が掛かることをぜひ知っておいてください。

また相手方が高齢の場合には,判決で勝訴しても「過酷執行」といって,強制執行できないことすらあります。これでは一体何のために訴訟までしたのか分からなくなってしまいます。

ですから,できるだけ賃料の滞納が生じないような仕組みを導入しておくことが必要です。そのための方法を,いくつかご紹介しましょう。

1 賃借人の資力を確認する

空き室が多い状態だと,「入居してくれるならぜひ!」と二つ返事で契約しがちです。しかし,ここで賃借人の資力を確認しておかなければ滞納リスクが高まります。そのため入居の際には,勤務先や収入などをきちんと把握しておくことが大事なのです。

2 連帯保証人を設定する

連帯保証人を設定しておくことも大事ですが,気を付けなければならないのは連帯保証人の資力です。これがなければ,請求しても回収できないからです。

ありがちなのは,賃借人の親が連帯保証人になったものの収入が年金しかなく,生活に余裕がないというケースです。連帯保証人の資力についても,事前に確認しておきましょう。

3 家賃保証会社の利用

家賃保証会社を利用すれば,貸主はリスクを大幅に回避できます。高齢者の借主だと,適切な連帯保証人を用意することができない場合が増えてきますので,連帯保証人よりも確実な家賃保証会社のニーズはより一層高まることが予想されます。

ですが,家賃保証会社については,そのサービスの質にかなりのバラつきがあり問題になっています。しっかり調べてから選ぶことが大切です。